Ley de Copropiedad (21.442)

Aprueba el nuevo texto y las normas legales que regulan el régimen de copropiedad inmobiliaria en el país, detalladas a continuación.

Define el régimen de copropiedad: eres dueño exclusivo de tu unidad (casa, departamento, oficina o estacionamiento) y copropietario de los bienes comunes (terreno, pasillos, áreas verdes o estructuras). Estos proyectos residenciales o comerciales se denominan legalmente condominios.

Entrega las definiciones de la ley: condominios son los recintos acogidos a copropiedad; unidades son los espacios privados con dominio exclusivo; y bienes comunes son los terrenos, cimientos, fachadas, techos, ascensores, pasillos, jardines y las redes generales de agua, luz, gas y alcantarillado.

Como copropietario eres dueño de tu unidad y comunero de los espacios comunes. Tus derechos sobre los bienes comunes son inseparables de tu propiedad privada y se transfieren juntos si vendes o hipotecas tu unidad. Tu porcentaje de participación se define según el avalúo fiscal.

Todos los residentes pueden usar los bienes comunes según el reglamento y su destino, respetando a los demás. En condominios residenciales, la velocidad máxima en calles interiores es de 30 kilómetros por hora. Las decisiones de la administración no pueden perturbar arbitrariamente a los ocupantes.

Tienes la obligación de registrar tus datos y correo electrónico en el registro del condominio y asistir a las asambleas. Si no vas ni nombras representante, la ley asume que tu arrendatario u ocupante te representa en las votaciones, salvo que informes lo contrario por escrito.

Tienes la obligación de pagar los gastos comunes y demás cobros del condominio en proporción a tu derecho sobre los bienes comunes. Esta deuda persigue a la propiedad, por lo que el nuevo dueño debe responder por los saldos anteriores acumulados.

Debes pagar los gastos comunes dentro de los diez primeros días desde que se emite el aviso de cobro. Si te atrasas, pagarás el interés fijado por reglamento (máximo 1,5 veces el interés corriente). Si la propiedad tiene varios dueños, todos responden solidariamente por la deuda.

Los copropietarios deben acordar un reglamento de copropiedad que fije sus derechos y obligaciones sin discriminar. El reglamento no puede prohibir tener mascotas dentro de las casas o departamentos, pero sí puede regular y limitar el uso de los espacios comunes por parte de los animales.

La inmobiliaria o dueño original redactará el primer reglamento del condominio por escritura pública, debiendo inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces. Este reglamento no puede prohibir la entrada de empresas de telecomunicaciones ni asegurar monopolios en los servicios de internet o telefonía.

Son totalmente nulas las normas del reglamento de copropiedad que contradigan las leyes o el reglamento general. La nulidad debe ser declarada por un juez y solo pueden solicitarla los copropietarios perjudicados que no hayan participado en la creación de la norma defectuosa.

Define los cuatro órganos encargados de la gestión del condominio: la asamblea de copropietarios (que toma las decisiones), el comité de administración (que representa a los dueños), el administrador y los subadministradores a cargo del funcionamiento diario.

La asamblea de copropietarios, formada por todos los dueños, es la máxima autoridad del condominio. Toma decisiones obligatorias sobre el uso, mantención y administración de los bienes comunes mediante reuniones ordinarias, extraordinarias, consultas por escrito o sesiones informativas.

La asamblea debe reunirse en sesión ordinaria al menos una vez al año. En ella, el administrador debe rendir cuentas documentadas de sus gastos, entregar cartolas bancarias y comprobantes de seguros. El comité someterá a votación la aprobación del balance anual presentado.

Fija las reglas y quórums para realizar asambleas ordinarias, extraordinarias y tomar acuerdos. Permite votar las materias mediante una consulta por escrito enviada a los correos registrados, previa realización de una reunión informativa para exponer la propuesta a los vecinos.

Las citaciones a asamblea deben enviarse por carta certificada o correo electrónico a los domicilios registrados, con una anticipación de entre 5 y 15 días. Si no registraste dirección, se asume que vives en tu departamento o casa del condominio.

En su primera reunión, la asamblea debe nombrar un comité de administración impar (de 3 a 5 miembros) integrado por copropietarios. El comité representa a la asamblea con sus facultades, dura hasta tres años en el cargo y puede ser reelegido.

El condominio será gestionado por el administrador o subadministrador nombrado por la asamblea o la constructora original. Sus nombramientos y firmas deben constar en una escritura pública o acta de asamblea oficial para tener validez y poder representar al condominio.

El administrador puede trabajar de forma pagada o gratuita. Para ejercer, es obligatorio estar inscrito y vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. Su sueldo u honorarios serán fijados directamente por el comité de administración.

El administrador debe cuidar los bienes comunes, realizar las mantenciones y certificaciones obligatorias de gas y ascensores, cobrar los gastos comunes, llevar la contabilidad, representar judicialmente al condominio y contratar y despedir al personal de servicio, conserjería y seguridad.

Obliga al administrador a rendir cuentas detalladas de su gestión cada mes al comité, al terminar su cargo y en cada asamblea anual. Debe entregar las cartolas bancarias, respaldos de gastos y comprobantes de imposiciones del personal a los copropietarios.

El administrador debe preparar un presupuesto anual estimativo que proyecte los gastos de mantención, reparaciones, consumos y sueldos de los próximos doce meses. Debe enviarlo a los copropietarios detallando si usará el fondo de reserva o si cobrará recargos.

Permite dividir el condominio en sectores independientes mediante subadministraciones con sus propios comités y presupuestos. Cada sector administrará de forma exclusiva sus bienes específicos (como una torre o un grupo de casas) sin afectar al resto del condominio.

Los condominios residenciales de más de 200 viviendas deben dividirse obligatoriamente en subadministraciones menores de hasta 200 unidades. Si es una sola torre grande, no requiere dividirse pero debe contar con accesos, conserjerías y ascensores independientes por sectores.

Puedes hipotecar o vender libremente tu departamento o casa sin pedir permiso a la asamblea. La hipoteca incluye automáticamente tus derechos sobre el terreno y los bienes comunes, pudiendo constituirse incluso sobre proyectos en verde o edificios en construcción.

Se requiere acuerdo de la asamblea para arrendar, gravar o vender bienes comunes. Los dineros obtenidos de estos contratos irán directamente a aumentar el fondo de reserva del condominio. La venta a vecinos colindantes se permite bajo quórums especiales.

Prohíbe usar tu propiedad para fines distintos a los del reglamento. No puedes realizar actividades que afecten la seguridad, salud o tranquilidad del condominio, ni hacer ruidos molestos en horas de descanso. Las instalaciones de gas requieren técnicos autorizados por la SEC.

La asamblea o el reglamento pueden entregar el uso exclusivo de un bien común (como un patio o estacionamiento) a determinados copropietarios. Quien tenga este derecho deberá pagar por ese uso y asumir los gastos de mantención de dicho espacio común.

Tener el uso exclusivo de un bien común no te autoriza a construir en él, realizar modificaciones estructurales o cambiar su destino, a menos que tengas el permiso del municipio y la aprobación de la asamblea extraordinaria de copropietarios.

Toda entrega de uso exclusivo de un espacio común debe detallar a qué casa o departamento beneficia. Si no consta en el reglamento original, esta asignación debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces y registrarse en la administración.

El administrador cobrará los gastos comunes detallando en el aviso mensual tu porcentaje de contribución, los aportes al fondo de reserva, multas, intereses adeudados, y un desglose completo de todos los ingresos, egresos y el saldo de caja del condominio.

Los avisos de gastos comunes firmados por el administrador y las copias de actas de asamblea autorizadas tienen mérito ejecutivo. Esto permite demandar el cobro judicial de las deudas y ordenar el embargo de bienes en un juicio rápido.

Es obligatorio que el condominio tenga una cuenta corriente o de ahorro bancaria exclusiva a su nombre. El comité y el administrador registrarán o cambiarán ante el banco a las personas autorizadas para firmar y realizar giros de dinero.

Si te atrasas en el pago de tus gastos comunes y debido a esto se desvaloriza el condominio o no se pueden pagar los seguros obligatorios contra siniestros, serás responsable de pagar todos los daños y perjuicios causados por tu incumplimiento.

Aunque no utilices un servicio común, no ocupes los espacios comunes o mantengas tu departamento o casa desocupada, estás obligado a pagar puntualmente la totalidad de los gastos comunes que le correspondan a tu unidad.

Si te atrasas en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes, el administrador (con permiso del comité) puede pedir a las compañías de luz o internet que te corten el servicio. No se puede cortar la luz durante estados de catástrofe.

Todas las herramientas de cobro judicial, embargos, multas, intereses y restricciones aplicables a los deudores de gastos comunes se aplicarán de la misma forma para cobrar los intereses moratorios, multas de reglamento y los aportes al fondo de reserva.

Si tu condominio tiene sectores diferenciados con servicios propios (como conserjerías o ascensores exclusivos de una torre), el reglamento puede establecer que los gastos de mantención de esos bienes sean pagados únicamente por los propietarios de ese sector específico.

Todo condominio debe constituir un fondo de reserva para emergencias, imprevistos y para pagar las indemnizaciones por despido del personal. El comité autoriza el uso de estos fondos, formados por recargos en los gastos comunes, multas y otros ingresos del condominio.

Todo condominio debe contar con un plan de emergencia y evacuación firmado por el propietario original al solicitar la recepción municipal. El comité de administración debe actualizar este plan ante modificaciones estructurales y entregar una copia a la policía, bomberos y residentes.

Tienes la obligación de permitir el ingreso a tu unidad para realizar las revisiones o certificaciones obligatorias de las instalaciones (como las de gas). Si no das las facilidades tras ser notificado por escrito, serás sancionado con multas.

Si una emergencia grave (como filtración, inundación o fuga de gas) pone en riesgo el condominio y no hay nadie en la unidad para abrir, el administrador puede entrar por la fuerza acompañado de un copropietario. Deberán levantar un acta detallada y dejar una copia adentro.

Los condominios residenciales deben contratar y mantener un seguro colectivo contra incendios para todos los bienes comunes, ofreciendo opciones para asegurar las unidades individuales. La asamblea puede acordar agregar coberturas adicionales para sismos o salidas de mar.

Los Juzgados de Policía Local resolverán las disputas sobre el funcionamiento del condominio entre copropietarios, el comité o el administrador. El juez puede declarar la nulidad de reglamentos o acuerdos de asamblea ilegales, citar a reuniones de conciliación y aplicar las multas correspondientes.

Las sentencias y resoluciones que dicte el Juez de Policía Local respecto a los conflictos del condominio podrán ser apeladas ante la Corte de Apelaciones respectiva, siguiendo el procedimiento de la ley de juzgados de policía local.

Permite que las disputas del condominio se sometan a un juez árbitro elegido de común acuerdo por las partes. Si no hay acuerdo sobre quién será o el tipo de arbitraje, un juez civil nombrará a un árbitro arbitrador.

La municipalidad puede actuar como mediadora extrajudicial en los conflictos del condominio que no se hayan resuelto en las asambleas. Puede citar a reuniones y proponer soluciones, registrando los acuerdos en actas. Esta mediación se detiene si se acude al juez o a un árbitro.

Para acogerse al régimen de copropiedad, el condominio debe cumplir con todas las leyes y normas de urbanismo y edificación. El director de obras municipales verificará esto y emitirá el certificado de copropiedad una vez inscrito el reglamento de copropiedad en el Conservador.

Los planos del condominio deben detallar claramente cada unidad privada, los sectores de gastos separados y los bienes comunes. Estos planos deben ser aprobados por la Dirección de Obras Municipales y archivarse en el Conservador de Bienes Raíces.

Toda escritura de compraventa u otros contratos sobre una unidad del condominio debe hacer referencia al plano archivado en el Conservador. Al realizarse la primera venta de la unidad, se debe incluir una copia del certificado de copropiedad municipal.

Detalla las menciones obligatorias que debe contener la inscripción de tu propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, tales como la fecha, detalles del título, nombres de las partes, deslindes del condominio, el número de unidad según el plano y la firma del Conservador.

El municipio no puede revocar de forma unilateral la declaración de copropiedad del condominio. Sin embargo, la asamblea de copropietarios puede solicitar voluntariamente modificarla o dejarla sin efecto, requiriendo el consentimiento de los acreedores hipotecarios.

Establece un plazo de treinta días corridos para que el Director de Obras Municipales responda y se pronuncie sobre las solicitudes para acoger el condominio al régimen de copropiedad o dejarlo sin efecto.

Permite acoger al régimen de copropiedad terrenos o edificios que tengan una superficie menor a la subdivisión mínima permitida por el plano regulador, siempre que sean predios ya existentes y la suma de sus áreas exclusivas y comunes cumpla con los estándares legales.

Los nuevos condominios deben respetar el diseño de calles fijado por el plan regulador comunal. Si el terreno del proyecto es muy grande, debe incorporar la extensión de las vías públicas de su entorno o proyectar calles nuevas de uso público dividiendo el condominio.

Establece que en los terrenos de propiedad exclusiva dentro de un condominio solo se pueden construir viviendas o edificaciones que cumplan con las normas urbanísticas del plan regulador comunal o de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Si el condominio tiene capacidad de construcción sobrante autorizada por las normas municipales y no utilizada, el porcentaje de ese potencial de edificación restante que le corresponde a cada propietario se calculará según su proporción de derechos sobre los bienes comunes.

Prohíbe realizar subdivisiones o loteos de los terrenos comunes o de los sitios privados del condominio mientras este se mantenga vigente, salvo las excepciones y ventas autorizadas por la asamblea de copropietarios.

El condominio debe cumplir las exigencias generales de urbanización y obras de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. El terreno debe tener acceso directo a la vía pública, y las unidades pueden conectarse a ella mediante pasajes comunes peatonales de máximo 400 metros.

El condominio debe tener los estacionamientos de autos y bicicletas exigidos por el plan regulador. Los condominios de viviendas sociales deben contemplar al menos un estacionamiento por vivienda, admitiéndose rebajas excepcionales autorizadas por el Director de Obras en casos justificados.

Al realizar cualquier trámite o pedir permisos ante la Dirección de Obras Municipales para el condominio, debes demostrar legalmente tu facultad de representación mediante el reglamento de copropiedad, el acta de asamblea o un mandato especial.

Para cambiar el destino de tu unidad (por ejemplo, de vivienda a local comercial) debes verificar que el plano regulador permita ese nuevo uso, obtener el permiso de la Dirección de Obras Municipales y contar con la aprobación previa de la asamblea.

Si la municipalidad ordena demoler el condominio por razones legales, los copropietarios deberán reunirse obligatoriamente en una asamblea extraordinaria para decidir de común acuerdo los pasos a seguir y el destino futuro del terreno.

La Dirección de Obras Municipales puede aprobar dividir un condominio existente en dos o más condominios independientes si la propuesta es aprobada por copropietarios que representen al menos el 66% de los derechos. En condominios sociales, el municipio puede elaborar la propuesta.

Establece que los condominios calificados de interés público se regularán de forma prioritaria por las normas especiales de este título y, en lo no previsto por ellas, por las reglas generales de copropiedad.

Define condominios de interés público: aquellos conjuntos económicos construidos con subsidio del Estado o parte de programas del Ministerio de Vivienda (como integración social o arriendo), y los condominios de viviendas sociales cuyos valores de tasación no superen los límites fijados por ley.

La condición de vivienda de interés público se demuestra mediante una resolución del Ministro de Vivienda o a través de un certificado de condominio de vivienda social emitido por el Director de Obras Municipales tras verificar los límites de tasación del predio.

Los municipios, gobiernos regionales y Serviu pueden asignar recursos públicos a condominios de viviendas sociales para reparar áreas comunes, formalizar reglamentos, pagar seguros contra catástrofes, mejorar redes de servicios básicos, realizar ampliaciones y financiar programas de mantenimiento o administración.

Si un condominio de viviendas sociales no tiene un reglamento inscrito en el Conservador, los vecinos pueden formalizar su primer reglamento usando los quórums de mayoría simple establecidos para las asambleas ordinarias.

Desde el 1 de enero de 2024, los nuevos condominios de viviendas sociales tienen un límite máximo de 160 unidades habitacionales. Deben contar con acceso directo a calles públicas y cumplir con todas las exigencias de áreas verdes y equipamiento urbano.

Los municipios deben registrar todos los condominios de viviendas sociales de su comuna en un apartado especial. El reglamento de copropiedad y las actas de designación del comité y administrador deben ser custodiados por el presidente del comité de administración.

Las empresas de servicios públicos (luz, agua, gas) en condominios sociales deben instalar medidores individuales y cobrar en la cuenta de cada vivienda su parte de los gastos comunes de consumo común. El condominio puede firmar convenios de cobro con el municipio o las empresas.

Los condominios de viviendas sociales no pagan aranceles ni derechos en notarías, Conservadores de Bienes Raíces o archivos judiciales. Las firmas ante notario pueden ser reemplazadas gratuitamente por la participación de un funcionario municipal como ministro de fe.

Confirma que las normas de esta ley sobre creación de subadministraciones y división de condominios en sectores independientes se aplican también a los condominios calificados de interés público.

El fondo de reserva en condominios sociales se regula con normas especiales para no imponer cobros excesivos a los vecinos. El reglamento de la ley puede eximirlos del recargo mínimo mensual según la antigüedad del edificio o si no tienen trabajadores contratados.

En los condominios de viviendas sociales, la municipalidad tiene la obligación legal de actuar como mediadora extrajudicial ante conflictos, proponer acuerdos y asesorar gratuitamente a los vecinos para organizarse y constituir su administración.

Las municipalidades deben realizar programas educativos sobre derechos y deberes en condominios de viviendas sociales, asesorar a los vecinos en aspectos legales, técnicos y contables, y destinar presupuesto municipal para ayudarlos a adaptarse a esta ley.

Los municipios apoyarán a los condominios de viviendas sociales en su gestión diaria, entregando asesoría para el cobro judicial de gastos comunes y ayudando a los conjuntos antiguos a acogerse a esta ley de copropiedad.

Permite construir hasta cuatro viviendas nuevas (o tres si ya existe una) en un solo terreno social urbano para beneficiarios de subsidios, constituyendo un condominio de densificación predial. En programas especiales del ministerio, el total puede llegar a doce viviendas.

Los condominios de densificación predial no necesitan administrador ni comité. Si tienen hasta cuatro viviendas, además quedan libres de la obligación de tener fondo de reserva, estacionamientos, seguros y plan de emergencia, aplicándose solo las normas del Reglamento Especial de Viviendas Económicas.

En los condominios de densificación predial, la administración corresponde directamente a los dueños, quienes deben tomar las decisiones de común acuerdo. No obstante, si se requiere hacer obras urgentes de habitabilidad o seguridad, basta que un solo dueño afectado las solicite al municipio.

Crea el Registro Nacional de Administradores de Condominios, a cargo del Ministerio de Vivienda. Este registro es público, obligatorio y gratuito, debiendo inscribirse en él todas las personas o empresas que se desempeñen como administradores.

Para trabajar como administrador (pagado o gratuito) es obligatorio estar inscrito previamente en el Registro Nacional. Los inscritos son responsables de cumplir las leyes vigentes, y las Secretarías Regionales del Ministerio (Seremi) resolverán los reclamos de los vecinos en su contra.

No pueden inscribirse quienes hayan sido condenados por delitos contra las personas o la propiedad. Los administradores pagados deben acreditar además tener su licencia de enseñanza media y haber aprobado un curso de capacitación en administración de condominios impartido por una institución autorizada.

La inscripción en el Registro Nacional se realiza en línea a través de la plataforma digital del Ministerio de Vivienda. El ministerio mantendrá los datos actualizados de los administradores, detallando los condominios que gestionan y las sanciones aplicadas en su contra.

Un reglamento dictado por decreto supremo establecerá las normas para inscribirse, actualizar los datos y el funcionamiento del Registro Nacional, regulando de forma diferenciada a los administradores pagados y a los gratuitos.

Las denuncias contra administradores serán resueltas por las Seremi de Vivienda. Las infracciones se clasifican en gravísimas (como ejercer inhabilitado o dar datos falsos), graves (como no rendir cuentas o descuidar la seguridad de ascensores y gas), menos graves y leves.

Fija las sanciones según la gravedad de la falta: las gravísimas se castigan con la expulsión del Registro Nacional o multas de 5 a 10 UTM; las graves con suspensión de 1 a 3 años o multas; las menos graves con amonestación escrita o multas; y las leves con amonestación.

Para aplicar una sanción, el Seremi considerará si la falta del administrador puso en riesgo la vida o seguridad de los residentes, si causó pérdidas de dinero a la comunidad o si obligó a realizar gastos imprevistos.

El comité de administración o un grupo mínimo de vecinos del condominio pueden denunciar por escrito y con pruebas al administrador ante la Seremi de Vivienda si este no cumple con sus obligaciones legales.

El Seremi puede rechazar la denuncia, pedir más antecedentes o iniciar un proceso de sanción notificando los cargos al administrador. El acusado tendrá diez días hábiles para defenderse y presentar sus descargos ante la autoridad.

Tras recibir la defensa del administrador o vencer el plazo, la Seremi de Vivienda revisará los documentos y podrá ordenar investigaciones o inspecciones adicionales para comprobar las faltas cometidas antes de definir la sanción.

La Seremi de Vivienda debe emitir su resolución definitiva sobre la denuncia y aplicar la sanción correspondiente en un plazo máximo de treinta días hábiles desde que terminaron todas las investigaciones ordenadas.

Contra la sanción del Seremi, el administrador puede presentar un recurso de reposición en el plazo de cinco días hábiles ante el mismo organismo, o apelar (recurso jerárquico) ante el Subsecretario de Vivienda y Urbanismo.

Si decides denunciar al administrador ante la Seremi de Vivienda, no podrás presentar la misma denuncia o reclamo por los mismos hechos ante el Juzgado de Policía Local o el municipio.

Las denuncias y reclamos legales en contra del administrador por faltas a sus deberes vencen (prescriben) en un plazo de dos años contados desde el momento en que ocurrió la acción o descuido reclamado.

El Ministerio de Vivienda dictará las instrucciones generales sobre esta ley a través de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, la cual también coordinará programas de mejoramiento de condominios sociales deteriorados y supervisará el Registro de Administradores.

Crea el Registro de Condominios Habitacionales, a cargo del Ministerio de Vivienda. En él se inscribirán la ubicación de cada condominio, su cantidad de viviendas (indicando si son de interés público o social) y su reglamento de copropiedad.

Esta ley se aplica también a los condominios creados bajo el sistema antiguo de Propiedad Horizontal anterior a 1997, respetándose los derechos de uso exclusivo y los porcentajes de bienes comunes que ya tuvieran establecidos.