Ley de Arrendamiento (18.101)

Regula los contratos de arriendo de propiedades ubicadas dentro del límite urbano y las viviendas rurales que tengan un terreno de máximo una hectárea. Establece que se aplicarán las normas especiales de esta ley y, para lo que no esté regulado en ella, se usará el Código Civil.

Indica que esta ley no se aplica a terrenos agrícolas de más de una hectárea, propiedades fiscales, arriendos amoblados de turismo por máximo tres meses, hoteles, estacionamientos ni viviendas de leasing habitacional. Sin perjuicio de esto, las disputas sobre arriendos de turismo y estacionamientos se tramitarán con el procedimiento de esta ley.

Si tu arriendo es indefinido o mes a mes, el arrendador solo puede pedir el término del contrato por vía judicial o mediante un notario. El plazo para desalojar es de dos meses desde la notificación, sumando un mes por año ocupado, hasta un tope de seis meses. Puedes irte antes y pagar solo hasta ese día.

Si arriendas una vivienda por más de un año a plazo fijo, tienes derecho a subarrendar a menos que el contrato lo prohíba expresamente. Si está prohibido, tienes la facultad de terminar el contrato de forma anticipada sin tener que pagar el arriendo por los meses que falten para cumplir el plazo.

Cuando termine el arriendo por cualquier causa, debes seguir pagando el alquiler y los gastos comunes hasta que devuelvas la propiedad. Si la abandonas sin entregarla, el dueño puede pedirle a un juez que le restituya la propiedad de inmediato, previa certificación del abandono por un ministro de fe.

Establece que las reglas de este título regulan los juicios sobre contratos de arriendo urbano. Esto incluye demandas por desahucio, término de contrato, restitución de la propiedad por término del plazo o extinción del derecho del dueño, cobro de indemnizaciones de perjuicios y cualquier conflicto derivado de estos contratos.

Los juicios de arriendo son principalmente verbales, aunque puedes presentar minutas escritas. Al demandar, el tribunal citará a una audiencia al quinto día hábil tras la notificación. La demanda se notifica en la propiedad arrendada, que se presume legalmente como tu domicilio. Debes indicar tus pruebas y un máximo de cuatro testigos en la demanda.

Si como inquilino exiges indemnizaciones y quieres retener la propiedad hasta que te paguen lo adeudado por mejoras o daños, debes solicitar este derecho de retención durante la audiencia de contestación. El juez decidirá si acepta o rechaza tu solicitud al dictar la sentencia definitiva del juicio.

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Para que un juicio o desalojo afecte a los subarrendatarios, se les debe notificar la demanda o ellos deben intervenir en el caso. El receptor judicial exigirá al demandado bajo juramento declarar si existen subarrendatarios y sus nombres. Si no se les notifica o no participan, la sentencia no les afectará.

Si el dueño demanda al arrendatario por no pagar el arriendo, tú como subarrendatario puedes pagar la deuda antes de la sentencia para frenar el juicio y evitar el desalojo. Tendrás derecho a que quien te subarrienda te devuelva ese dinero con intereses o a descontarlo de tus próximos pagos de arriendo.

La entrega de la propiedad tras el juicio se rige por las normas generales. Sin embargo, si el juez ordena el desalojo por la fuerza, tiene la facultad de suspender esta medida por un plazo máximo de treinta días en casos muy graves y justificados, tanto en juicios de arriendo como de comodato precario.

Al demandar la devolución de la propiedad, puedes pedir que se notifique de la demanda a las empresas de servicios básicos de luz, agua o gas. Desde esa notificación, el demandado será el único responsable legal por los consumos que se realicen mientras siga ocupando el inmueble.

Establece que el juez tiene la facultad de ordenar, por iniciativa propia o a solicitud de cualquiera de las partes, la presentación de cualquier prueba que considere necesaria para resolver el juicio de arriendo de mejor manera.

Si el tribunal rechaza tu demanda para desalojar o recuperar la propiedad, no podrás volver a presentar una demanda similar hasta que pasen seis meses desde que la sentencia quedó firme. La única excepción es que la nueva demanda se base en hechos ocurridos después de la primera demanda.

Los jueces de letras son los encargados de conocer y resolver los juicios de arriendo regulados por esta ley. Esto no afecta las facultades especiales que puedan tener los jueces de policía local que posean el título de abogado en estas materias.

Indica que cuando el Fisco sea parte o tenga interés directo en un juicio de arriendo de propiedad urbana, el caso será conocido en primera instancia por los jueces civiles de comunas que sean asiento de Corte de Apelaciones.

La demanda simplificada para cobrar arriendos y recuperar la propiedad debe incluir los datos de ambas partes, la identificación del inmueble, las rentas o gastos comunes adeudados con sus fechas, y la solicitud de exigir el pago en diez días bajo advertencia de ordenar el desalojo si no paga ni se opone.

Si tu demanda tiene errores de forma, el juez te dará un plazo máximo de diez días para corregirlos; si no lo haces, se archivará y se tendrá por no presentada. Además, el juez rechazará de inmediato la demanda si es evidente que carece de jurisdicción o faltan requisitos básicos de validez.

Si la demanda cumple los requisitos, el juez ordenará requerir de pago al inquilino. Si en diez días corridos este no paga, no comparece o no se opone, se le condenará al pago de la deuda y se ordenará su desalojo en un plazo máximo de diez días, sirviendo esta resolución como sentencia firme.

La demanda monitoria y su resolución se notifican al inquilino en la propiedad arrendada. El primer requerimiento de pago ocurre con la notificación. El segundo requerimiento se entiende realizado automáticamente cinco días después de dicha notificación, sin necesidad de realizar un nuevo trámite.

El juicio rápido de cobro terminará de inmediato si pagas el total de la deuda, incluyendo intereses y gastos judiciales, antes de que venza el plazo para oponerte. Si solo realizas un pago parcial, el proceso continuará adelante por el monto que quede pendiente de pago.

Puedes oponerte por escrito a la demanda monitoria presentando tus argumentos y pruebas en el mismo documento, sin poder agregar nuevas pruebas después. El juez puede rechazar tu oposición y ordenar el desalojo si considera que tus defensas o pruebas no tienen una base real o justificación creíble.

Si solo presentas objeciones de forma para retrasar el juicio, se tramitarán como un trámite rápido. Si el juez las acepta, ordenará corregir los errores o terminará el caso si no se pueden arreglar. Si las rechaza, quedarás condenado al pago y se procederá al desalojo inmediato.

Si presentas defensas de fondo, el juicio rápido termina y queda sin efecto la orden de desalojo. Sin embargo, tus argumentos limitarán los temas que el dueño podrá discutir contigo en un juicio posterior, donde no se podrán debatir asuntos distintos a los que ya planteaste.

Establece que en este procedimiento rápido de cobro de rentas de arriendo, la condena al pago de los gastos del juicio solo se aplicará si el deudor no paga, no comparece o no presenta oposición a la demanda.

Determina que en el juicio rápido de cobro solo se puede apelar la decisión del juez que acepta o rechaza la oposición del deudor. Mientras se tramita la apelación, las órdenes del tribunal se siguen ejecutando sin detener el proceso.

Indica que las reglas de este juicio rápido también se aplican para exigir la devolución de una propiedad en casos de comodato precario o de precario, es decir, cuando alguien ocupa un inmueble ajeno sin contrato y por mera tolerancia del dueño.

Establece que los derechos que esta ley otorga a los inquilinos no se pueden renunciar. Cualquier cláusula del contrato de arriendo que intente anular o disminuir estos derechos no tendrá validez legal.

Los contratos de arriendo escritos deben firmarse ante notario, quien verificará que el arrendador sea dueño o tenga facultad para arrendar. Este contrato sirve para iniciar el juicio rápido. Si no hay contrato escrito, la renta se calculará por los depósitos de tres meses seguidos o por lo que declare el inquilino.

Si hay atrasos en los pagos o devoluciones del arriendo, los montos se deben reajustar según la variación de la Unidad de Fomento (UF) entre la fecha en que debieron pagarse y el día del pago real. Los intereses se calcularán sobre la deuda original ya reajustada.

Establece que todas las reglas, derechos y obligaciones que esta ley fija para los dueños e inquilinos se aplican de igual manera a quienes subarriendan una propiedad y a las personas que la toman en subarriendo.

Si el dueño no quiere recibir el pago del arriendo o no te da el recibo, puedes depositar el dinero en la Tesorería General de la República más cercana a la propiedad. La Tesorería le avisará al dueño por carta certificada y el pago se considerará legalmente realizado.

Permite al dueño, al momento de notificar una demanda de término de arriendo por no pago, exigir que se le aseguren los bienes muebles que se encuentran dentro de la propiedad para garantizar el pago de las rentas adeudadas y los gastos comunes pendientes.

Se sancionará con multas de 1 a 60 UF al inquilino que mienta sobre si existen subarrendatarios, al subarrendador que reciba los pagos pero no pague al dueño provocando el desalojo, y al dueño que no deje al inquilino retirar sus muebles o se niegue a entregarle el recibo de pago.

Si arriendas o subarriendas piezas o habitaciones, estas deben cumplir con los estándares mínimos de espacio, seguridad, ventilación, luz y temperatura que fija la normativa de urbanismo. Eres responsable de evitar el hacinamiento y no superar el número máximo de personas permitido para cada pieza o habitación.

Califica formalmente como abusivo todo arriendo o subarriendo de piezas o habitaciones que no cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad, ventilación o límite de personas permitidas por la ley.

Cualquier persona, la municipalidad o la Seremi de Vivienda pueden denunciar ante el Juzgado de Policía Local el arriendo abusivo o en condiciones deficientes de piezas. La Obras Municipales fiscalizará el lugar y el infractor arriesga multas de 5 a 100 UTM, las que aumentan si hay engaño o vulneración.

Elimina de forma definitiva la antigua ley de arriendos de propiedades urbanas dictada en el año 1975 y todas sus modificaciones posteriores, la cual es reemplazada completamente por las disposiciones establecidas en la presente ley.

Elimina de forma definitiva una ley anterior que regulaba aspectos específicos de los arriendos urbanos, quedando sin ningún efecto legal a partir de la publicación de esta nueva norma.

Modifica la Ley General de Urbanismo para prohibir habitar o usar cualquier construcción antes de que sea recibida oficialmente por la municipalidad. Las viviendas no se pueden usar para otros fines comerciales, salvo pequeños negocios locales o consultas profesionales si la casa mantiene su uso habitacional principal.

Los contratos de arriendo celebrados antes de la entrada en vigencia de esta ley, y los juicios vigentes o futuros que se refieran a ellos, se seguirán rigiendo por las normas de la ley anterior de 1975.

Establece reglas temporales de precios para los contratos celebrados en los cuatro años posteriores a la publicación de esta ley. En ese lapso, el arriendo anual máximo no podía superar el 11% del avalúo fiscal de la propiedad y el arriendo por piezas en conjunto tampoco podía exceder ese límite.